搜 索 高級搜索

城市規劃師《城市規劃實務》案例分析題

  實例一

  某企業位于市中心重點地區,占地面積24500平方米,由于企業效益不好,打算利用區位優勢,將一部分多余的工廠用地出讓,建設住宅。經與房地產開發商洽談達成協議,由房地產開商向市規劃行政主管部門申請建設住宅。規劃行政主管部門經核實城市總體規劃和控制性詳細規劃,該用地使用性質規劃為公共設施用地。市規劃行政主管部門經現場調研,并分析了周圍建設情況和各種條件,認為可以改變用地性質,向市政府作了請示,經市政府批準后核發了“兩證一書”。

  評析:市規劃行政主管部門根據城市總體規劃和控制性詳細規劃,在現場調研后并作了分析,根據該用地所處具體位置和具體條件認為可以改變用地性質。由于該用地“位于市中心重點地區”,根據規劃法的規定,重點地區控制性詳細規劃是由市政府審批的,要調整必須經過市政府的批準,才能改變用地性質。因此,市規劃行政主管部門審批程序合法又合理,在報經市政府批準的情況下,核發了“兩證一書”,這是正確的,不是多余之舉。

  實例二

  某區屬企業位于工業區內,占地8400平方米,由于設施老化,產品落后,最終破產倒閉。區政府想利用原廠區土地開發住宅,并將獲得的資金安置下崗職工,經向市規劃行政主管部門申請,被駁回,理由是該用地在城市總體規劃的控制性詳細規劃中為工業用地,不能改變用地性質。

  評析:市規劃行政主管部門的做法是對的。因為市規劃行政主管部門考慮到這個企業位于工業區內部,如果建設住宅,將帶來一系列問題,如子女上學、購物、文化娛樂等,另外,周圍的工廠企業產生的廢氣、粉塵、噪聲等將對居民產生不良影響,因此不能開發建設住宅。但是,城市規劃行政主管部門可根據具體情況建議區政府采取土地置換的辦法,將位于居住區內的某些工業企業搬遷到這里,然后開發建設位于居民區內已騰出的用地,利用這方面的資金安置下崗職工。這樣做,可以收各得其所的效果。

  實例三

  某中學有兩個校址,一處位于城市中心區,占地4000平方米;另一處位于中心區外圍,占地8000平方米。根據國家規范,兩處均不滿足中、小學用地標準。因此,教育部門擬對兩處用地進行合并,向城市規劃行政主管部門提出申請,并經市政府批準,將位于城市中心區的土地出讓,開發公共設施項目,用置換來的資金在中心區外圍校址旁邊征用一塊用地,建設一座標準中學。

  評析:將位于城市中心區的校址用地改變使用性質,不僅是合理的,而且應該予以積極支持。因為根據規劃法的要求,市政府可以根據城市經濟、社會發展狀況,對城市建設用地進行調整。一個中學有兩處校址,且規模都不符合標準是不合理的。市政府應該對不合理的用地進行調整。使城市功能更加合理。

  實例四

  某市中心區北部有一工廠位于主干道安平北路東側,共有用地4.5ha.由于城市建設的發展,該廠周圍多已建成居民區,沿安平北路兩側也已成為商業、辦公區,該廠成了污染擾民企業。但因該產品有特色,銷路很好,經濟效益頗佳,不能停產。按照該廠主管部門的意見和城市控制性詳細規劃的要求,擬將該廠搬遷并出讓原址,所獲資金用于搬遷。出讓后原址2.0ha改為商業、辦公用地,1.8ha改為公寓用地,原家屬宿舍約占地0.7ha保留。

  評析:這是將原工業用地改變使用性質的規劃選址管理問題。按照建設用地性質變更程序,其審批手續應按規定辦理:

  1.廠方申請改變用地性質。廠方應持上級主管部門同意其改變廠址用地性質、出讓廠址和搬遷的文件,向城市規劃行政主管部門提出改變用地性質和搬遷的申請。

  2.城市規劃行政主管部門審核。城市規劃行政主管部門根據已批準的控制性詳細規劃和有關法律、法規的規定進行審核。由于該工廠位于市中心區。城市規劃行政主管部門應將審核同意的意見報請市政府批準。然后向廠方發出建設項目選址意見書。

  3.城市規劃行政主管部門提出規劃設計條件。城市規劃行政主管部門在發出選址意見書的同時,根據該地區的具體情況和有關技術要求、技術標準,向該廠提出各個地塊的規劃設計條件。

  4.受讓方和廠方申請立項。廠方持城市規劃行政主管部門批準文件、與受讓方的協議,向計劃部門申請項目建議書。

  5.辦理土地出讓手續。廠方持城市規劃行政主管部門、市計劃部門批準文件和與受讓方的用地出讓協議,向土地部門辦理用地出讓手續,取得國有土地使用權有償出讓合同。該合同必須包含城市規劃行政主管部門提出的各地塊的規劃設計條件。

  6.受讓方申請建設用地規劃許可證。受讓方持計劃部門批準文件、土地出讓合同和地形圖等有關資料,向城市規劃行政主管部門申請建設用地規劃許可證。如受讓方為多家應分別辦理。

  7.受讓方繼續辦理有關建設的各項手續。受讓方在原址如何建設,將由受讓方依據城市規劃行政主管部門提出的規劃設計條件,向城市規劃行政主管部門報送建設方案、施工圖和申請建設工程規劃許可證等項手續。

  8.城市規劃行政主管部門審核建設方案。城市規劃行政主管部門考慮到該地區位于市中心,對受讓方的建設方案在審核過程中除依照規劃設計條件外,還將邀請一些專家進行評審,根據評審意見提出修改意見。在沒有了其他問題后,核發建設工程規劃許可證。

  實例五

  某市市區總體規劃方案規定,市區東北部有一綠化隔離地區,面積約400ha.為使該隔離地區近期實施綠化,市政府采取鼓勵政策,如在該地區已實施綠化面積達30%之后,可以利用2%用地開發經營不影響綠化的低層建設項目,并在開發建設的同時將該地區全部綠化。為此鄉政府依據市政府的政策向城市規劃行政主管部門提出申請,在該用地內建設3萬平方米的二層鄉村式別墅和1.0萬平方米的游藝設施。經城市規劃行政主管部門審核,確定建設總用地為7.5ha,并經市政府批準。

  評析:這是將城市規劃確定的綠化用地改為建設用地的用地性質變更問題。雖有市政府的局部調整用地政策,并經市政府批準,但仍需辦理用地性質的變更手續。首先,應辦理將集體所有土地改變為國有土地,因為依照規定集體所有土地是不能用來開發建設的申請。使用土地單位向計劃部門立項后,經土地部門核準,再由城市規劃行政主管部門核發建設用地規劃許可證。其次,如果該開發項目由鄉政府組織開發公司自行開發經營,應由開發公司辦理一切手續,如果該項目由鄉開發公司與其他單位合作或聯營開發經營,則應共同辦理一切手續;如果該用地經市政府批準,城市規劃行政主管部門核發建設用地規劃許可證后,出讓部門應特別注意在開發建設的同時,應對該地區的整體綠化情況加強監督。

  實例

  某沿海地級市20世紀90年代初期,根據自身發展需要,準備在城市東部建設中心區,主要目的是疏解舊城區人口、商業和行政辦公的壓力,用以發展城市新的商務中心、金融服務中心、大型會展文化中心和部分市級行政辦公機構。當時,該城市東部正處于城市主要發展地區,面積約3平方公里,面對內海灣,與原有舊城既有一段距離,又有比較方便的交通聯系,是該市中心區建設理想的選址地點。市政府隨后組織編制中心區詳細規劃和城市設計,開始對外招商,準備大干一場。但是沒有想到,隨著國家治理經濟過熱和1997——1998年的亞洲金融危機,不少原準備開發的投資方,由于資金的限制,加上大環境的需求不足,紛紛撤資或停工等待,中心區只建成了一個會展中心、一個圖書館和一個中心廣場。市政府為了繼續推動該地區的開發,匆忙修改規劃,將原來準備建設商務中心的大片土地改為居住用地,重新招商,開發房地產,陸續在中心區的周邊建起了三個住宅小區。但是,2000年以后,隨著經濟形勢的逐漸好轉,全市性的商務辦公和金融服務的需求又重新上升,申請建設的項目增加不少,可是這些好項目苦于找不到合適的選址,原中心區的土地已經有相當部分被轉變為居住用地。該市政府開始著急了,一方面,原中心區實際上只建成一半,城市中心職能遠遠沒有發揮出來,幾乎沒有剩余的土地;另一方面,新的建設項目又沒有地方建設。政府希望有關規劃部門能夠重新確定一個中心區的位置,以解決城市的燃眉之急。

  實例評析

  評析:這個例子說明兩個問題。第一,一個城市的土地資源是有限的,并不是無限可以任意擴大,城市主要功能區的選址有時往往是惟一的,或者至少是非常有限的,特別是像中心區這樣重要片區的選址,它既是城市的心臟部位,是城市行政、商業、商務、文化的重要設施所在地,又是城市具有代表性的重要景觀區,一般項目不應該允許在中心區建設。第二,政府應處理好一個城市發展的長遠利益與眼前利益的關系,城市中心區的建設不是1-2年就可以完成的,應該認真規劃,逐步建設,任何操之過急的行動很有可能給城市帶來長久的不利影響。城市建設是百年大計,只顧眼前利益,不顧城市建設的規律,最終只能為城市帶來不良的后果。

两码中特图片